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Fixation des cautions des loyers d’habitation : Et si on s’inspirait du  voisin de l’Est !

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En avril dernier, les parlementaires béninois ont voté une loi portant régime juridique du bail à usage d’habitation domestique dans ce pays. L’accroche principale de cette législation est qu’elle a plafonné la caution sur les loyers à trois mois. Chez le voisin togolais, le secteur de la l’habitat végète dans une anarchie face au silence pantois sinon complice du gouvernement.

L’exemple béninois

Ce texte de 75 articles voté le 24 avril dernier « vise tous les baux portant sur les locaux ou immeubles qui servent de logement à une personne vivant seule ou avec sa famille et les personnes dont elle a la charge. Elle a vocation à s’appliquer sur l’ensemble du territoire, en milieu urbain comme en milieu rural». Elle suggère des règles générales de conclusion et d’exécution du contrat de location, encadre le loyer, les cautions et autres garanties ; fixe les obligations du bailleur et celles du preneur ; réglemente la cession, le transfert et la sous-location du bail ainsi que la résiliation du contrat.

De façon spécifique, cette loi dispose en son article 58 que « le prix maximum du prix du loyer annuel est fixé au maximum à 8% de la valeur réelle du logement, de l’appartement ou de l’immeuble. En cas de location au mois, le montant du loyer mensuel ne peut en aucun cas dépasser le douzième du loyer annuel. Le montant du cautionnement à titre de garantie ne peut excéder une somme correspondant à trois (03) mois de loyer». Cette loi prévoit également la création de la Commission nationale d’évaluation des immeubles bâtis ou non. Cette commission qui sera composée de douze (12) membres pluridisciplinaires, aura pour mission de fixer les coûts des immeubles en tenant compte des réalités spécifiques de chaque zone du pays. Au regard de l’importance de ladite loi, qui entrera en vigueur dès sa promulgation par le chef de l’Etat, les parlementaires béninois ont insisté sur sa vulgarisation afin que les populations s’approprient le contenu.

Une bouffée d’oxygène pour les populations béninoises vivant dans les locations. Cette législation acclamée au pays de Patrice Talon devrait servir d’exemple à son voisin togolais. Au Togo, en effet, le secteur de l’habitation et de la location baigne dans un flou dont certains propriétaires profitent inlassablement.

Une anarchie bien entretenue au Togo    

La législation en matière d’habitat et de protection des locataires n’a pas évolué  au Togo depuis les indépendances en 1960. Les rares textes spécifiques qui existent en la matière datent de 1948. Toutefois, la Constitution togolaise du 14 Octobre 1992, modifiée par la loi du 31 décembre 2002, consacre le droit de loger comme un droit fondamental de la personne humaine. Par contre, les textes spécifiques applicables à l’habitat durable et la protection des locataires sont toujours attendus.

En outre, en matière de protection des locataires, la législation n’a pas non plus évoluée. Le logement privé est régi par la loi de 1948. La démarche immobilière n’a pas connu de réglementation spécifique de telle sorte que tout le monde peut se permettre d’exercer ce métier.

Il s’ensuit des abus et escroqueries des prétendus démarcheurs ambulants. De même, le montant des avances sur loyer reste trop élevé au pays de Faure Gnassingbé. Parfois, les bailleurs fixent des montants exorbitants d’un an (12 mois) d’avance, ce qui complique davantage la situation des locataires.

Il n’existe aucun plafond en la matière au Togo. « Dans la capitale, les personnes désirant loué un local pour leur commerce ou leur habitation, sont soumises au versement de loyers d’avance d’un, de 2 ou 3 ans et des loyers exorbitants fixés selon le bon vouloir du propriétaire avant de pouvoir prendre le local», a reconnu Fiatuwo Sessenou, ministre de l’Urbanisme et de l’habitat.  En fait, il faut souligner que le marché du logement est composé des unités d’habitation et celles mise en location. La majorité des togolais vivent dans des habitations de 1 à 2 pièces. Environ 10% seulement des ménages vivent dans des habitations de 3 pièces. Mais cette mesure n’est pas appliquée. C’est dire donc que le nombre de personnes concernées par ce sujet  est important.

Au Togo, les propriétaires font aujourd’hui la pluie et le beau temps en imposant aux locataires des conditions très difficiles. Les loyers des commerces, des bureaux et des habitations flambent à Lomé depuis plusieurs années; un phénomène lié à la loi de l’offre et de la demande. A cela s’ajoute un flou artistique concernant les baux. Une situation qui a conduit le gouvernement à adopter en mars 2012 un projet de décret destiné à réglementer le secteur locatif au Togo.

Depuis quelques années, les autorités togolaises promettent une législation très stricte fixant les obligations des parties afin d’éviter les abus. A noter qu’en 2014 déjà, le ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat a annoncé un projet de code du bail. Selon lui, ce code prendra en compte le bail commercial et le bail d’habitation afin d’en finir une bonne fois toute» avec le caractère «anarchique» de la fixation des prix des loyers au Togo surtout à Lomé. En octobre 2017, le ministre Sessenou revient annoncer qu’un avant-projet de loi est en préparation. Mais depuis là, rien. Le gouvernement donne nettement l’impression de cautioner l’anarchie dans le secteur des locations.

Et cette  anarchie devient un réel problème sociétal pour les citoyens togolais, d’autant plus que les conditions de vie d’un Togolais lambda est aujourd’hui très misérable. Il lui est difficile de trouver de quoi se nourrir, voire payer des loyers. C’est ainsi que la lourdeur du dépôt à faire avant d’étre locataire contraint rapidement les plus faibles à s’ouvrir aux vices sociaux avec toutes leurs conséquences en cascade. Il est plus que légitime aujourd’hui que des dispositions soient prises pour réglementer  le coût de loyer au Togo. Surtout que nous sommes dans « un mandat social» promis par le chef de l’Etat qui est censé alléger les besoins sociaux des Togolais en apportant des solutions idoines.

De nos jours, les propriétaires de maisons préfèrent louer les chambres aux étrangers plutôt qu’aux Togolais, pour la simple raison que là où les nationaux demandent à verser une caution de trois ou six mois pour y avoir accès, les expatriés, eux, proposent une caution d’un à deux ans.

K.M

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